2023年的建筑新规开始实施：关于建筑面积的新规定，该如何解读？
3月2日，有关《民用建筑通用规范》中一条相关条款有可能增加购房公摊面积的传闻成了热点。
建筑面积，是中国买房者绕不开的一个长期痛点，因为有一个长期处于灰色地带的公摊面积存在。
建筑面积通常包括使用面积、墙体占用面积、公摊面积，而大多数国家和地区是套内面积或实用面积。
美国、英国、韩国等是使用面积，使用面积=套内面积-墙体占用面积。
美国房屋面积，通常指带有生活功能的区域面积，如客厅、卧室、厨房、餐厅、书房等。
如车库、储藏室、走廊、阳台、地下室，包括内外墙体都是不包含在内的。
同样是买房，假设一个人在上海花单价6万一平米，买到了一套200平米的房子，总价就是1200万人民币。
那么他也可以在美国加州，花175万美元买一套面积200平米的独立屋。
两者的面积可能相差极大，因为中国算上建筑面积，可能200平米的房子最终实用面积只剩140到180平米之间。
美国独立屋由于只计算门内面积为主，自家门口的空地、屋子后面的花园可能都没计算，大概率会超过200平米，达到230平米甚至更多。
因此每平米的房价，最终上海会比加州高出三分之一到四分之一。
在中国，公摊是一个无解难题。
不管大家有没有买过房，相信大家也都听说过公摊面积之说法。其实全世界几乎所有的住房面积，都是按照套内面积计算的。也就是说，房产证上就是实际使用面积，只有我们国家才有公摊面积这一说法。
而在国内，公摊面积甚至已经达到了20%-30%之间。也就是说，买100平米的房子，实际使用面积只有70平米-80平米之间，甚至有些地区的公摊面积已经远超这一数值。
3月1日，国家住建部开始正式实施新的《民用建筑通用规范》。
在发布公告的内文中，住建部还特地强调，现行工程建设标准中有关规定与本规范不一致的，以本规范的规定为准。
▲图源住建部
▲图源住建部
这是国家强制性标准，每一条都必须严格遵守。
《规范》共分六部分，涵盖建筑面积、建筑高度、建筑室外场地、建筑通用空间等众多方面。
其中引发热议的点，就集中在下面这个新规设定上面：
▲图源住建部
很多不负责任，喜欢标题党的自媒体，就抓住了这个点，进行各种解读，提出了诸如“公摊面积3月1日起增加”，“没盼到公摊取消，却等来外墙也算建筑面积”等等这样的观点，成功戳痛了长期存在于中国楼市的公摊痛点，引发了热烈议论。
随着舆论的发酵，甚至引发了国家住建部的下场辟谣：建筑标准新规增加公摊面积，系误读！
那么究竟是怎么一回事？建筑新规的实施是否会对后续购房行为增加隐形成本？
正好最近也有很多朋友，不管是现实还是网络，都向我提出了这个问题，所以，这篇文章，就将从专业严谨的角度出发，契合本人和本账号房地产领域的定位，和各位头条的读者朋友们，好好聊一聊这个建筑新规的相关内容以及后续可能带来的影响。
关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
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图片来源：头条图库
1
全新的《民用建筑通用规范》：外墙面层计入建筑面积，引发热议，是怎么一回事？
3月1日起，《民用建筑通用规范》开始实施。
不少人发现、其中对建筑面积计算的规则发生了变化，建筑面积要按照围护结构的外立面水平投影计算。
还强调对建筑面积的影响特别大。
和旧规相比，新规中的一条关于建筑面积的条文用词变动，引发了不小争议：
“3.1.1 建筑面积应按建筑每个自然层楼(地)面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。”
在旧规中，这一条文的用词只是“外墙结构外围水平面积”。
▲图源住建部
争议点在哪呢？
就是在于这个外围护结构外表面所围空间。
在消防资源网版的新规文件上，内容增加了各条规定的“条文说明”内容。
该内容对“外围护结构”等进行了解释，也就是说，建筑外墙的设计完成面就是面积的计算线。
▲图源消防资源网版《民用建筑通用规范 GB55031-2022》
而旧规的条文说明中，建筑物的外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积。
而保温隔热层的建筑面积是以保温隔热材料的厚度来计算的。其不包含抹灰层、防潮层、保护层(墙)的厚度。
▲旧规条款
另外，此前的旧规中，装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙等，均不计入建筑面积。
但在新规中，这一条已不见踪影。
▲旧规，图源住建部
▲新规，图源住建部
就集中在这个点上，互联网上出现很多解读和宣传。
即户型的外墙面层，包括找平层、保温层、抹灰层幕墙等，统统要全数计入建筑面积。
对于购房者来说，这就意味着公摊面积增加了。
▲各种新闻和视频，图源朋友圈/抖音
实际上，通过本人对行业内设计院单位，施工单位，以及房企测算部门来看，这样的解读，是不对的，或者说片面解读的。
这个新规是建筑规范，不是房产测绘规范，房产证上的建筑面积是按照房产测绘来进行的。
也就是说，这个根本没有增加买房的建筑面积，不会增加购房成本。
当然存在一定的歧义，建筑面积的增加，或许不影响套内面积的测绘，但会对公摊产生影响。
毕竟经济社会，增加的成本总是要转移的，这个道理也说的过去吧？
从当下的字面解读来看，事实上在专业层面出发，是存在一定分歧观点的，因为是最新规定，在报建，报批，以及面积备案和预售审查等等过程中，还没有现实案例，实事求是的来说，后续是需要住建部或有关部门出面来解读，并且以现实项目进行案例落地示范的。
但是在官方定调以前，对于这个公摊面积增加的结论，没必要过于焦虑和过度热议。八字还没一撇的事情，任何的情绪都是没有意义的。
图片来源：头条图库
2
看清关键：建筑新规对谁的影响最大？
一个很关键的问题：民用建筑规范对谁的影响最大？
从房地产行业从业角度出发，包括房地产经济系统中多个角度的观点来看，实际上是存在一个共识的：所有规范类文件，对于房地产开发和设计院影响最大。也最直接。
这里分享一个案例：引用了搜建筑住宅产业研究院院长郑新洪先生的解析。
该院长以某小区，原建筑面积为504.92㎡的18层住宅为例。
真石漆体系厚度一般在18-20mm左右。
▲图源图图规范
执行新规后，该住宅的建筑面积算法，每层会增加2.85㎡，每栋增加51.3㎡。
如果该小区建筑面积有10万㎡，那新规下，建筑面积的计算大约会增加500~600㎡，看似影响不大。
▲图源图图规范
如果是幕墙体系的住宅，那新规的影响就要大得多了。
幕墙体系做法，厚度一般会考虑200mm，这样体系比较完整。
▲图源图图规范
同样以上述住宅楼为例，那么每层增加的建筑面积将达到14.26㎡，每栋增加256.68㎡。
以10万㎡小区来说，增加的建筑面积计算会达到3000㎡左右。
▲图源图图规范
这样的变化，对于开发与设计来说，难度都有不小的提升。
尤其是高端住宅，在选择外墙面时，可能会更为慎重。
例如可能会用仿石贴片等，来替换石材干挂、干挂铝板等产品，以减少厚度以及建筑面积，节约成本。
有甚者，也可能直接放弃幕墙设计，直接采用真石漆涂料，或者催生出另类的新颖产品。
那对于开发商销售部门，以及购房群体来说，会有影响吗？
有，但是是属于那种见不到摸不着，只能接受的间接影响。
产品都设计好，规划好，建筑好了，作为终端市场的供需两端，实际上没有多少直接影响。
这个很好理解吧？就像饭店里面端上来的菜，菜单有价格，至于成本，原材料，配料还有厨艺，实际上消费者并没有办法决定。
最终还是要回到市场进行验证：菜好不好吃，生意有没有影响，总是要吃过才知道。
图片来源：头条图库
3
影响分析和趋势研判：关于“公摊面积”的未来分析和中国住宅规划设计的变革研究
为什么这个建筑新规会引发热议？
说到底，还是公摊面积这个痛点，甚至是槽点的存在。
一直以来，在公摊里面藏着太多的猫腻和腐败，而且水很深。是中国房地产经济系统里面的灰色地带。
购房者买了房子，但房子的面积不可能100%都属于自己的，开发商还需要画一块地方作为公摊面积，但购房者根本不可能知道有多少公摊面积，这都是由开发商自己测量的。这样一来，在公摊这方面就有了“灰色滋生”的土壤。开发商可以说你的房子公摊了15平米，也可以说公摊了30平米。
中国楼市，长期以来，公摊面积没有统一标准，也没有设置上限，完全是开发商“一言堂”。即使业主提出质疑，但也无力与开发商对质。因为需要由专业机构来测量公摊面积，普通家庭负担不起这笔费用。就算我们请来机构测量了，但开发商也不可能承认。
这就是不透明的一个利润空间，别否认，就连房地产行业自己都没办法洗白这个结论。
此外，一些开发商也会利用公摊面积来进行重复收费。例如本该属于所有业主的地面车位的产权，但长期以来却被视为公摊，被物业和开发商占用，而开发商又反过来向业主收取停车费。电梯也包含在公摊里，但在电梯里的广告费，很多物业都会拿来自用，而不分给业主。在种种不公下，业主无力抗衡，只能吃哑巴亏。
所以，新规实施以后，引发热议，非常合理：
“外墙面层均计入建筑面积”是什么意思？到底是不是增加公摊面积？
如果增加了，是不是室内面积就减少了？减多少？这是不是变相地涨价了？
也还有网友表示，此前一直强烈要求取消公摊面积，苦等了很多年。
现在倒好，一个市民没看懂的新规出来，没提取消公摊就算了，还有可能是在增加公摊面积，压力山大。
毕竟公摊这个事情困扰了广大购房者多年，也不讲清楚新规是否和公摊面积有关。
这也就不难理解为何大众都往“增加公摊面积”上去想了。
有一说一，不管是从市场情绪管理的角度，还是从行业持续发展的角度，中国房地产的公摊面积设定，退出历史舞台，是必然趋势。
不过话说回来，经济社会，商人逐利，追求收益，无可厚非，公摊取消不是关键，成本能不能降下来，才是关键，大家明白我说的是什么意思吧？
土地成本，按照很多外行和自媒体，甚至公开信息来看，差不多40%，实际上，远远不止，这个不多展开，地产行业同行应该有共鸣，那么很现实，如果能够成本上让出一部分，开发商何必要顶着争议，风险和骂名，在公摊面积上去动心思呢？
站着挣钱，想法很美好，现实不容易。
图片来源：网络
而建筑新规每一次的变化，对于房地产行业来说，未来或许会是一场产品设计的“革命”。
这一次的新规可不止提到了上述讨论的那一点。
例如新规中提到，阳台建筑面积应按围护设施外表面所围空间水平投影面积的1/2计算。
当阳台封闭时，应按其外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。
而旧规则是以主体结构为基础，来进行相关确定。
也就是说，新规后，阳台面积无需受结构确定，需看“阳台封闭”的状态来确定。
阳台不封闭算一半，阳台只要是封闭的就算全面积，与剪力墙的布置无关。
▲图源住建部
这一规范对住宅阳台设计影响较大，未来开敞式阳台或将大量出现。
另外，旧规规定结构层高在2.20m以下的，按1/2面积计算。
新规则是结构层高或斜面结构板顶高度在2.20m以下不计算建筑面积。
这会促进未来户型的创新。
大概就是这样的一个情况。
图片来源：头条图库
写在最后：
尊重事实，从实际出发，看清互联网时代的信息价值
文章最后，对这篇文章的内容进行一个总结性复盘：
上述规范是民用建筑的通用规范，不是房产测绘的规范，对房屋面积测绘这块基本没影响。
房产测绘规范目前还是原细则执行，没有变化。
此外，老项目按老细则执行，新项目参照新规定，所以对于买房人房屋面积没有影响。近期购房的朋友也不用担心交房后出现房屋面积按新规执行、公摊增加的情况。
新政策对新项目的住宅公摊面积影响不大，主要是阳台面积如何计算方面，对购房者有些影响。
新规存在市场磨合期和案例示范过程，所以关于新规对终端市场的影响，稍安勿躁，建筑不可能一成不变，每一个细微的调整，都会引起产品的更新。而新规未来会促成哪些影响，还是交由时间去解答。
其他相应的规定是否会衔接，还得看新规造成的市场影响和磨合期出现的一些问题。
关于公摊面积是否会产生变化，最关键还得看测绘的规定。
网络上确实有些信息是真真假假的，但大家也不要人云亦云，看到了不过脑子就转发评论。这样很容易误导真正有需求的人，做出不合理的判断。
总之就是：新规伊始，存在解读分歧很正常，稍安勿躁，静候官方解读和现实案例示范，不要被一些不专业，以博流量为目的的垃圾内容，给带了节奏。
直白粗暴，专业硬核。
以上，就是对3月1日起，最新实施的《民用建筑通用规范》相关热议话题，进行的专题解读和分析讨论内容，和各位读者朋友们，进行一个友好的交流和分享。
图片来源：头条图库
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交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？
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